Fin possible de l'encadrement des loyers : ça change quoi ?

L'encadrement des loyers est entré dans les têtes d'à peu près tout le monde. Ce dispositif appliqué dans plusieurs grandes villes dont Paris vise à réguler le montant demandé aux locataires du parc privé selon un barème déterminé. Pourtant, bien qu'on puisse penser qu'il s'agit d'un acquis, le législateur a expressément prévu dès le départ qu'il s'agissait d'une expérimentation. Initialement prévue pour 5 ans, elle a été prolongée 3 ans de plus et elle arrive à son terme dans deux mois, le 24 novembre 2026. En l'absence de nouvelle loi adoptée à temps pour pérenniser ou étendre le dispositif, il expirera tout bonnement passée la date butoir. Une proposition de loi en ce sens doit être examinée en séance publique au Sénat à partir du 21 octobre 2026. Sera-t-elle définitivement adoptée et promulguée en seulement un mois ? Rien n'est moins sûr.

Pas de panique pour les locataires, d'autres dispositions empêchent votre bailleur de soudainement augmenter votre loyer du jour au lendemain. Mais au fait, cette expérimentation a-t-elle réellement permis de limiter les abus en termes de loyers prohibitifs ? Instinctivement, on pourrait se dire que la mécanique d'encadrement profite aux locataires, en particulier aux moins aisés. Pourtant, dernièrement, des études ont montré des résultats plus mitigés.

L'étude de l'Institut des politiques publiques publiée en mai 2026 est formelle quant au fait que les loyers ont augmenté moins vite dans les zones concernées par leur encadrement. Cela ne signifie pas qu'ils ont baissé pour autant. Il est estimé qu'après plusieurs années d'application, les loyers auraient été jusqu'à environ 5 % plus élevés sans cette mesure. À l'échelle des particuliers, cela a donc permis aux locataires quelques économies, et a potentiellement privé les bailleurs d'un peu plus de revenus. Si on regarde côté finances publiques, c'est plus complexe. Restreindre l'augmentation des loyers, c'est potentiellement limiter les allocations ou prestations sociales liées au logement, mais c'est aussi se priver de recettes fiscales sur les revenus immobiliers. Pour l'État, les bénéfices immédiats de la mesure ne sont pas évidents. Selon les conclusions de l'étude de l'IPP, l'encadrement des loyers aurait constitué un manque à gagner de 181 millions d'euros pour les finances publiques. Pour les particuliers locataires, les ménages aux loyers modestes y gagnent un peu, les ménages aux loyers élevés y gagnent davantage, ce qui tend à favoriser les plus aisés, surtout à Paris. Si l'objectif était de protéger les moins fortunés, le résultat est contrasté : la différence pour ces derniers est relativement minime, et le manque à gagner en recettes fiscales que des bailleurs auraient eu à payer sur les loyers les plus élevés aurait théoriquement pu être investi dans des prestations sociales.

La loi est une chose, son application en est une autre. Selon l'étude citée précédemment, plus d'un tiers des loyers dépasseraient le plafond imposé par l'encadrement dans les zones concernées, et cela monte à plus de 40 % dans certains territoires de Seine-Saint-Denis. Ce n'est pas nécessairement illégal : certaines caractéristiques ou prestations peuvent justifier un complément de loyer. Une vue sur la tour Eiffel, une grande terrasse, des équipements luxueux peuvent par exemple faire légalement grimper le loyer. Le fait que les murs viennent d'être repeints, bon, il ne faut pas exagérer non plus... Mais ce qui est acceptable ou non pour faire payer davantage le locataire n'est pas listé de manière exhaustive. Cela dépend du contexte propre au logement et se précise au fur et à mesure, notamment avec la jurisprudence, dans le cadre fixé par la loi et les décrets. Eh oui, c'est au locataire qui s'estime lésé de saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal si nécessaire. Quand on sait la tension du marché de l'immobilier dans les grandes villes ainsi que la complexité et la longueur des procédures, on comprend aisément que des locataires puissent renoncer à faire valoir leurs droits.

L'expérimentation expire officiellement en novembre 2026, si aucune loi n'est adoptée pour la prolonger ou la pérenniser d'ici là. Y a-t-il urgence à légiférer ? Les loyers vont-ils flamber dès le mois de décembre ? On peut affirmer avec certitude que non. Ce n'est pas une histoire d'interprétation ou d'extrapolation des études : c'est qu'un autre dispositif existe, qui limite les augmentations de loyers, encadrement ou non. Actuellement, les augmentations de loyers restent très limitées, notamment par l'indice de référence des loyers, qui n'a augmenté que de 1,15 % sur un an en septembre 2026. Et ce, à quelques exceptions près, que le locataire actuel reste ou qu'un nouvel arrivant prenne sa place. L'encadrement des augmentations lors des relocations vient d'être prolongé jusqu'à juillet 2027. Il ne sert à rien de paniquer si l'encadrement des loyers expire en novembre faute de loi. On aura certainement d'autres raisons de paniquer en mai 2027.